🏡 본문 내용
부동산 거래에서 자주 접하게 되는 용어 중 하나가 바로 ‘도로 지분’입니다.
처음 부동산을 접하는 분들은 "내 땅인데 도로는 왜 지분으로 나눠져 있지?"라고 의문을 가질 수 있습니다.
하지만 도로 지분은 단순히 '길'에 대한 개념이 아니라, 토지의 가치와 사용 가능성, 심지어 매매의 성사 여부까지 영향을 주는 중요한 요소입니다.
이번 글에서는 도로 지분이란 무엇인지, 왜 중요한지, 실무에서 어떻게 확인하고 활용해야 하는지까지 자세히 알려드리겠습니다.
✅ 도로 지분이란?
도로 지분이란 사유지 형태의 도로에 대해 여러 소유자가 공동으로 갖는 지분을 말합니다.
즉, 사유도로(사도로)를 사용하는 여러 필지 소유자들이 공동 명의로 일정 부분의 도로 지분을 소유하는 구조입니다.
📌 예시: 주택이 지어진 대지들이 하나의 골목길을 공유할 경우, 그 골목은 공공 도로가 아닌 사도로서 여러 소유자가 각각 일정한 도로 지분을 갖고 있을 수 있습니다.
✅ 공도(공공도로)와 사도(사유도로)의 차이
| 소유 | 국가 또는 지자체 | 개인 또는 법인 |
| 관리 | 시청, 구청 등 공공기관 | 개인(또는 공동 소유자) |
| 사용제한 | 없음 (공공통행 가능) | 소유자의 동의가 없으면 통행 제한 가능 |
| 지분 개념 | 없음 | 존재 (지분율로 소유) |
→ 도로 지분이 있는 경우는 대부분 사도(사유도로)이며, 이 지분은 토지 가치와 건축 허가에 직접적인 영향을 줍니다.
✅ 왜 도로 지분이 중요한가?
1. 건축 허가와 밀접한 관련
건물을 짓기 위해서는 해당 필지가 법적으로 인정된 도로에 접해야 합니다.
만약 사도로에 접해 있다면, 도로 지분을 소유하고 있어야 건축이 가능합니다.
✅ 도로 지분이 없으면 건축 허가 자체가 나지 않는 경우도 있습니다.
2. 매매 시 가격에 영향
도로 지분은 별도의 실면적을 차지하진 않지만, 공동 소유 부지로서 일정 가치를 가집니다.
따라서 매매 시 토지 면적 외에 도로 지분도 함께 포함되며, 거래 가격에 영향을 줍니다.
3. 권리 분쟁 방지
사도로를 다른 소유자와 공유할 경우, 도로 통행권이나 관리비용 분담에 대한 분쟁이 생길 수 있습니다.
도로 지분이 명확히 등록되어 있다면, 이러한 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다.
✅ 도로 지분 확인 방법
- 등기부등본 확인
- 토지 등기부등본 상에 ‘도로’라는 지목과 함께 ‘공동 소유자’ 정보가 기재되어 있는지 확인합니다.
- 토지대장 및 지적도 열람
- 정부24 또는 토지이용규제정보서비스(LURIS)에서 인근 도로의 지목, 소유 구조를 확인할 수 있습니다.
- 현장 실사 + 지적도 대조
- 도로 지분이 있다고 하더라도 실제로 그 도로를 이용할 수 있는지 현장 확인이 중요합니다.
✅ 도로 지분 관련 실무 사례
📌 사례 1 : 도로 지분 없는 토지 매입
A씨는 도시 외곽의 단독주택지를 매입했는데, 도로에 접해 있는 것처럼 보였습니다. 하지만 확인 결과 사도로였고, A씨는 도로 지분이 없었습니다.
이로 인해 건축 허가가 나오지 않아 결국 계약 해지 및 위약금 분쟁이 발생했습니다.
📌 사례 2 : 도로 지분 있는 토지 매입
B씨는 소형 다가구주택 부지를 검토하던 중, 인접 사도로에 1/5 지분이 포함된 필지를 발견했습니다.
건축사와 상담 후, 해당 지분만으로도 건축이 가능하다는 사실을 확인하고 합리적인 가격으로 매입, 건축 인허가까지 무난히 진행했습니다.
✅ 도로 지분이 없는 경우의 해결 방법
- 도로 소유자와 통행 사용 협의 (통행권 확보)
- 지분 매입 또는 도로 부지 일부 확보
- 건축 불허 시 환급/취소 조항 포함 계약 체결
💡 계약 전 반드시 등기부등본과 지적도를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
🔖 마무리
도로 지분은 단순히 '길'을 소유하는 개념을 넘어, 토지의 활용 가능성을 결정짓는 핵심 요소입니다.
특히 건축 예정지 또는 단독주택지 매입 시 도로 지분의 유무는 거래 성패를 좌우할 수 있는 요소이므로 반드시 확인해야 합니다.
오늘 이 글을 통해 도로 지분의 개념과 중요성에 대해 명확히 이해하셨기를 바랍니다.